Öljetten - Frågor och Svar
Här publicerar vi löpande frågor och svar som kommer in till markanvisningen för Öljetten i Skeppsbron.
Alla frågor mailas till markanvisning@sodramunksjon.se
FINAL - Frågor och svar
Fråga 1: I vårt förslag inom Kvalificeringsfasen ingår att vi under pågående finalperiod kommer ta kontakt med olika aktörer för att forma ett så starkt samarbete som möjligt för att nå upp till redovisade mål. Vi vill försäkra oss om att dessa kontakter ej strider mot sekretessreglerna i tävlingen.
Svar 1: Nej, vi ser inget problem med detta. Dock är det viktigt att ni fortsatt jobbar med att hålla anonymiteten och även ber de ni pratar med att respektera detta. Lycka till med ert samarbete!
Fråga 2: Vad menas med affärsmodell kring social hållbarhet som efterfrågas i finalformuläret?
Svar 2: Vissa av de förslag och idéer som kom in i kvalet har byggt på en affärsidé för social hållbarhet och den vill vi att man utvecklar vidare. Har man ingen sådan idé behöver man inte redovisa något.
Fråga 3: Finns det något visuellt material gällande gatumarken?
Svar 3: Det finns ett program/gestaltningsförslag som heter ”Gator i Skeppsbron” här på webben
Öppnas i nytt fönster.. Där finns mer information om hur man tänkt runt gatorna. Vi vill också tipsa om programmen som finns på samma sida för parkerna i Skeppsbron. Eftersom Öljetten ligger nära den kommande Parkettparken kanske det kan vara intressant att titta på hur man tänkt runt den.
Fråga 4: Måste fysiskt inlämnade planscher vara i liggande A1?
Svar 4: De digitala och fysiska planscherna ska vara exakt likadana. Det ska vara 4 st i liggande A1-format. Detta är för att vi på ett bra och korrekt sätt ska kunna genomföra medborgardialogen som är en del i utvärderingen. Final-formuläret ska lämnas in i den pdf som ni fått skickad till er och som finns här på webben.
Fråga 5: I planbestämmelsen e1 "Endast bostäder över 35 kvadratmeter mot Kämpevägen" anges att endast lägenheter över 35 kvm får byggas mot Kämpevägen, men är det möjligt att ha mindre lägenheter än 35 kvm mot gården i den södra delen av kvarteret dvs. mot norrsidan?
Frågan gäller även bestämmelse f8 gällande genomgående lägenheter över 35 kvm, får man ha enkelsidiga lägenheter mot gårdssidan i den södra delen?
Svar 5: Ja, e1 tillåter lägenheter mindre än 35m2 in mot gård. Ja, f8 tillåter enkelsidiga lägenheter in mot gård dock ej mot Kämpevägen.
Fråga 6: Ang. bestämmelse f7 dvs. att kvarteret inte skall upplevas som en byggnad, innebär detta i praktiken att intilliggande garage ger den efterfrågade effekten av uppdelning i kvarteret och att det räcker för att uppfylla kravet på denna punkt? Eller måste fasaden delas upp ytterligare mot Kämpevägen inom tävlingsområdet?
Svar 6:Nej. Bestämmelsen f7 är kopplad till det egenskapsområdet den ligger inom vilket innebär att fasaden inom respektive egenskapsområde behöver uppfylla bestämmelsen f7.
Fråga 7: Hur ska bullerutredningen tolkas? Finns den att tillgå?
Svar 7: Bullerutredning bifogas nedan. I planbeskrivningen visas ett exempel på hur bullerproblematiken kan lösas.
Ladda ner Trafikbullerutredning Skeppsbron
Pdf, 27 MB, öppnas i nytt fönster.
Fråga 8: Förhållandet mellan kvarteret och parkeringshuset. Hur är det med säkerhetsavstånd och andra krav, såsom brand och luft?
Svar 8: Gällande krav för nybyggnation av bostäder ska gälla.
Fråga 9: Byggteknik och fasadmaterial, vad tycker man om det?
Svar 9: Gällande krav och standard ska följas
Fråga 10: Finns det några ändringar i detaljplanen?
Svar 10: Ja, planbestämmelse f3 och f4 har utgått genom ändring av detaljplan (ÄDP)
2018-12-12.
Fråga 11: Vi skulle vilja ha ett förtydligande kring fråga 4 om planscherna. Kommer planscherna presenteras/hängas under varandra (vertikalt), bredvid varandra (horisontellt) eller i en kvadrat (2x2 rutnät)? Hur planscherna ska läsas påverkar hur informationen behöver disponeras.
Svar 11: Plancherna kommer presenteras under varandra (lodrätt). Tänk också på att placera plancherna i rätt ordning (uppifrån och ner/ #1-4) i er digitala pdf som ni skickar in!
Fråga 12: Finns mer information om kvarteren i direkt anslutning till Öljetten? Alltså exempelvis ingångar, öppningar, höjder m.m.
Svar 12: Situationsplan och bilder för kvarter 8 finns bifogat. Det är det kvarteret som ligger direkt väster om Öljetten, med bland annat fasad mot Kämpevägen och Parkettparken.
Ladda ner Situationsplan kvarter 8 Pdf, 612.9 kB, öppnas i nytt fönster.
Bild Norr kvarter 8
Öppnas i nytt fönster.
Bild Öster kvarter 8
Öppnas i nytt fönster.
Bild Söder kvarter 8
Öppnas i nytt fönster.
Vad gäller kvarter 9, som ligger rakt norrut från Öljetten, så har vi inte lyckats få tag i situationsplan för det ännu. Så fort v får det kommer de finnas tillgängliga här.
Fråga 13: Hur fungerar projektets BTA?
Svar 13: Priset för fastigheten avgörs av projektets BTA, inte maximal BTA enligt detaljplanen. Priset gäller alltså för nyttjad BTA, inte max nyttjande. Det kommer inte vara avgörande i den slutliga bedömningen om förslagen har maxat BTA eller inte.
Fråga 14: Hur räknar ni BTA?
Svar 14: Vi räknar BTA enl Svensk Standard SS21054:2020
Fråga 15: Vad menas med BTA ovan jord som står i inbjudan?
Svar 15: I modellen för betalning utav byggrätten tar vi betalt för BTA ovan mark, m a o ej för källarutrymmen. Ett undantag finns; om man placerar boendeutrymmen i källaren kommer vi ta betalt för dessa.
Fråga 16: Hur tänker man runt parkeringsgaraget som ligger i kvarteret?
Svar 16: Parkeringshuset är en separat och egen fastighet och man måste se dessa som två olika fastigheter. Vi ser gärna att goda idéer och tankar är med i era förslag och dessa kommer tas med i en framtida diskussion med den aktör som ska utveckla och bygga p-huset. Det är inte säkert att de två husen byggs samtidigt, så det kan vara svårt att vara beroende av varandra. Däremot tas idéer tacksamt emot!
Fråga 17: Finns möjlighet till p-köp?
Svar 17: P-köp kommer att vara möjligt, men förmodligen inte för alla platser.
Fråga 18: Går det att göra ett underjordiskt garage under Öljetten som knyter an till p-huset, dvs det går att köra in till p-huset från garaget?
Svar 18: Nej, tolka det som två olika fastigheter. Byggtakten är också olika för de två kvarteren.
Fråga 19: Vad får vi göra på p-husets vägg in mot gården?
Svar 19: Eftersom den väggen spelar stor roll för kvarteret är det viktigt att den finns med i era förslag och att det finns en tanke med den. Diskussioner behöver föras med dem aktör som ska uppföra p-huset, men det är positivt om man tänker in det i gestaltningen. En inledande dialog har redan förts och p-husets aktör är positivt till tankar och idéer. SMUAB håller i dialogen med p-huset tills vidare och förfrågningar om p-huset går via SMUAB.
Fråga 20: I kvarter 9 sas det på informationsmötet att öppningen mot Oskarshallsgatan är flyttad, vad innebär det och vart?
Svar 20: : Öppning gäller i kvarter 9, norr om Öljetten. Den ligger nu inte på mitten av fastigheten utan är flyttad längre österut. Dock finns en öppning också i kvarterets västra nedre hörn. Så fort vi får ritningar kommer vi publicera dessa här.
Fråga 1:Kan det vara aktuellt med ett vård och omsorgsboende (även så kallat särskilt boende för äldre) inom kvarteret som ett komplement till bostadsrätterna?
Svar 1:Detaljplanen för området medger användning BC – Bostäder, Centrum. Boverket anger att inom användning B är det möjligt att uppföra gruppbostäder, träningsbostäder och liknande typer av boenden som innefattar viss omsorg kan ingå, om inte vårdinslaget är för stort. Ett äldreboende kan exempelvis inte uppföras då vårdinslaget är för stort. Om frågan avser ett boende som inte innefattar ex. fast personal med personalutrymmen etc. är det därmed möjligt att uppföra det inom kvarteret, men på grund av kravet på bostadsrätter måste boendet upplåtas som detta.
Fråga 2: När bedömer ni att vinnaren tillträder fastigheten och erlägger köpeskillingen?
Svar 2: 10% av köpeskillingen betalas vid kontraktsskrivningen och resterande betalas vid tillträde av fastigheten. Tillträde är möjligt i direkt anslutning till att tävlingen är klar men exakta detaljer kring detta får diskuteras mellan SMUAB och vinnaren.
Fråga 3: Det är idag en väldigt stor risk med verksamheter i BRF:er, då den ekonomiska bärkraften ofta är svag för verksamheter. Speciellt aktuellt idag. Hur kan man fördela den risken mellan BRF:en och kommun?
Svar 3: Ansvaret för verksamheterna i bottenvåningarna ligger på den framtida fastighetsägaren. Dock så kommer SMUAB att kunna vara behjälplig med idéer och tankar kring hur det kan fungera.
Fråga 4: Finns det mer information om P-huset?
Svar 4: Det finns mer information om P-huset. Denna information kommer att delges de 3-5 teamen som går vidare efter kvalet då den är viktig information för det framtida skissarbetet.
Fråga 5: Varför markanvisas just detta kvarteret nu och inte kvarteren närmast vattnet?
Svar 5: Kvarteret Öljetten är fint placerad längs Kämpevägen som kommer bli ett livlig kommunikationsstråk. Fördelen med att börja med denna markanvisningen är att skapa ett kvarter som har en viktig framsida mot detta stråk. Detaljplanen är även utformad så att det med hänsyn till buller är lämpligast att kvarteren vid Kämpevägen byggs först för att sedan bygga kvarteren vid vattnet.
Fråga 6: Hur hugget i sten är det med upplåtelseform BR?
Svar 6: Redan i ramprogrammet slog man fast att det var en fördelning på ca 50/50 mellan hyresrätter och bostadsrätter. SMUAB har också ingått ett avtal med övriga markägare i området. Det innebär att kravet på bostadsrätten i kvarteret Öljetten är fast. I kommande markanvisning, av kvarter 11, kommer det vara möjligt att bygga hyresrätter.
Fråga 7: Finns en grundkarta att ladda ner som DWG?
Svar 7: Ja, du hittar en DWG-grundkarta för nedladdning under rubriken "Inbjudan & Bilagor för nedladdning" på den här sidan Öppnas i nytt fönster.. Grundkartan är uppmärkt som Bilaga 8 - Grundkarta.
Fråga 8: Har en undran gällande om man kan lämna in flera kval / finalförslag med flera olika aktörer. Hur ställer man sig till detta?
Svar 8: Ja det går bra så länge man i varje förslag redovisar företaget enligt kraven.
Fråga 9: Finns det ett pågående ärende avseende fastighetsbildning/-indelning och kan man i så fall komplettera det med ytterligare en delning i två (eller ev tre) fastigheter? Och samma frågeställning kring GA och ev samfälligheter? (Av den info som finns att tillgå i tex Datscha inkluderar fastigheten Öljetten 1 idag p-däcket)
Svar 9: Finns inget pågående fastighetsbildningsärende, vilket gör det möjligt att i senare skede fastighetsbilda om så önskas. Kostnaden tas av exploatören. Bildning av ny gemensamhetsanläggning görs även detta i senare skede för ex. gård.
Fråga 10: Vilken handling kommer köpeskillingens ytberäkning att baseras på? Bygglovshandling? (Presentera gärna ett tydligt exempel på ekvationen)
Svar 10: När det gäller priset så kommer det vara BTA på bygglovshandlingen x 4500:- förutsatt att aktören maximerar BTA ytan på fastigheten.
Fråga 11: Blir vinnaren en part i Markfördelningsavtalet? (Med tanke på texten på första sidan i Handlingsplan) Eller blir man part i förhållande till handlingsplanen för aktörer inom markanvisning, och när får man i så fall ta del av den handlingsplanen?
Svar 11: SMUAB har beslutat att använda handlingsplanen för markfördelning för denna tävling. Vinnaren av tävlingen blir dock inte part i markfördelningsavtalet utan utförare enligt texten "I de fall då byggnationen överlämnas till annan part ansvarar den ursprungliga byggaktören för att säkerställa att aktiviteterna genomförs av utföraren." Handlingsplan Skeppsbron Västra, FÖR PARTER I MARKFÖRDELNINGSAVTAL sid. 3
Fråga 12: Har ni några pågående aktiviteter/program inom Södra Munksjön avseende social hållbarhet som man kan ansluta sig till?
Svar 12: Nej, SMUAB bedriver idag inga aktiviteter/program utöver den övergripande styrningen och samordningen av hållbarhetsarbetet som går att ansluta sig till.